Giám đốc xây dựng gặp rủi ro (CMAR) là một phương thức phân phối dự án trong đó chủ sở hữu ký hợp đồng với người quản lý xây dựng để đảm nhận một dự án xây dựng từ giai đoạn thiết kế cho đến khi kết thúc dự án.

Cách tiếp cận này được các chủ đầu tư ưa chuộng vì hợp đồng CMAR chuyển một phần đáng kể rủi ro và trách nhiệm liên quan đến dự án xây dựng sang cho các nhà quản lý xây dựng. Thường được gọi là CM/GC, phương pháp này cho thấy người quản lý xây dựng đảm nhận cả hai vai trò là người quản lý xây dựng (CM) và tổng thầu (GC) trong dự án.

Chủ sở hữu lựa chọn hợp đồng CMAR thường mong muốn tham gia tích cực trong suốt quá trình xây dựng và tin tưởng vào việc tìm được người quản lý xây dựng có kỹ năng và kinh nghiệm cần thiết để mang lại kết quả thành công cho dự án.

Bài viết này đi sâu vào sự phức tạp của quy trình CMAR, xem xét toàn bộ phạm vi của phương pháp phân phối này và nêu bật những ưu điểm cũng như thách thức mà nó đưa ra trong các dự án xây dựng.

Quy trình CMAR (Người quản lý xây dựng gặp rủi ro)

Trong quy trình CMAR, chủ sở hữu bắt đầu hợp đồng với các công ty kiến ​​trúc và kỹ thuật riêng biệt cho giai đoạn thiết kế, sau đó là hợp đồng riêng với người quản lý xây dựng (CM). Không giống như các mô hình truyền thống, nhà thầu và kiến ​​trúc sư giao tiếp thông qua chủ đầu tư để tối ưu hóa thiết kế dự án.

Ban đầu, chủ sở hữu thuê một công ty kiến ​​trúc và kỹ thuật để bắt đầu giai đoạn thiết kế. Đồng thời, một hợp đồng riêng được hình thành với CM, người cộng tác với chủ sở hữu để đảm bảo thiết kế hiệu quả và thực tế.

Sau khi hoàn thành thiết kế, chủ đầu tư sẽ mời thầu giai đoạn xây dựng, tạo điều kiện cho sự cạnh tranh giữa các nhà quản lý xây dựng. Thông thường, chủ sở hữu giữ lại CM tham gia thiết kế trong phần còn lại của dự án. Hợp đồng CMAR thường có giá thầu “công khai”, thúc đẩy tính minh bạch, tiết kiệm chi phí cho chủ sở hữu và giá thầu cạnh tranh cho các tổng thầu, dẫn đến ít đơn đặt hàng thay đổi hơn.

Sau khi xây dựng kết thúc, CM tiến hành đánh giá dự án với chủ đầu tư và cuối cùng bàn giao dự án đã hoàn thành.

Lợi ích của CMAR (Người quản lý xây dựng gặp rủi ro) đối với Chủ sở hữu

Các chủ sở hữu sử dụng Giám đốc xây dựng gặp rủi ro Mô hình phân phối dự án xây dựng có thể có một số lợi thế so với các mô hình khác như Thiết kế-Xây dựng (DB) và Thiết kế-Đấu thầu-Xây dựng (DBB). Mặc dù phương pháp này đang trở nên phổ biến đối với cả chủ sở hữu và người xây dựng, nhưng điều quan trọng cần lưu ý là cơ cấu tổ chức này cũng có những nhược điểm.

Rủi ro được chuyển giao

Theo cách tiếp cận CMAR (Người quản lý xây dựng gặp rủi ro), người quản lý xây dựng gánh chịu một phần đáng kể rủi ro của dự án, như được chỉ ra bởi tên của nó. Điều này đạt được nhờ người quản lý xây dựng cung cấp cho chủ sở hữu mức giá tối đa được đảm bảo (GMP).

Nhiều yếu tố khác nhau có thể gây ra rủi ro cho các dự án xây dựng, bao gồm bất kỳ điều gì có thể phát sinh thêm chi phí hoặc kéo dài thời gian của dự án, có khả năng gây nguy hiểm cho tính khả thi về mặt tài chính của dự án.

Ví dụ, chính quyền thành phố có thể thay đổi luật tuân thủ ngay trong giai đoạn xây dựng. Việc thích ứng với các quy định mới này sẽ đòi hỏi phải sửa đổi kế hoạch và điều chỉnh sản phẩm cuối cùng để đảm bảo tuân thủ. Bất kỳ sơ suất hoặc trường hợp không lường trước nào dẫn đến tăng chi phí xây dựng sẽ do người quản lý xây dựng trong mô hình CMAR chi trả chứ không phải chủ sở hữu.

Sự chắc chắn về chi phí

Sự chắc chắn về chi phí là một lợi thế đáng chú ý cho chủ sở hữu trong CMAR (Quản lý xây dựng mô hình có nguy cơ).

Để bắt đầu, Giá tối đa được đảm bảo (GMP) thiết lập giới hạn trên cho chủ sở hữu, mang lại sự đảm bảo và giảm bớt lo ngại về chi phí biến động do thay đổi đơn đặt hàng, sự chậm trễ hoặc các yếu tố không lường trước khác trong dự án.

Ngoài ra, khi nhà thầu giám sát việc xây dựng cũng là đơn vị đã cộng tác trong giai đoạn thiết kế, chủ sở hữu sẽ có được lợi thế nhờ sự hiểu biết sâu sắc của công ty về công việc sắp tới. Sự quen thuộc này có thể giúp đưa ra giá thầu chính xác và cạnh tranh hơn, góp phần tiết kiệm chi phí cho chủ đầu tư trong suốt dự án.

Hợp tác với CM

Ngoài ra, khi nhà thầu giám sát xây dựng web cũng là đơn vị đã cộng tác trong giai đoạn thiết kế, chủ sở hữu sẽ được hưởng lợi nhờ sự hiểu biết sâu sắc về công ty về công việc sắp xếp tới. Sự kiện quen thuộc này có thể giúp đưa ra giá thau chính xác và cạnh tranh hơn, giải quyết tiết kiệm chi phí cho chủ tư trong suốt dự án.

Hơn nữa, GC có thể giúp chủ sở hữu và nhà thiết kế nhận ra rủi ro tổng thể của dự án bằng cách xác định các mốc thời gian hoặc chi tiết của dự án có thể gây ra sự chậm trễ hoặc vượt chi phí và đưa ra các giải pháp để giảm thiểu những rủi ro đó.

Bằng cách tham gia một cách hiệu quả vào kỹ thuật giá trị, thông tin đầu vào của nhà thầu có thể dẫn đến dự báo chi phí và tiến độ chính xác hơn — cũng như đưa ra giá thầu tổng thể sáng suốt hơn.

Kết quả dự án chất lượng cao hơn

Sự cộng tác ngày càng tăng có thể dẫn đến hiệu quả cao hơn và thời gian ngắn hơn, đồng thời việc tham vấn với các nhà thầu dày dạn kinh nghiệm có thể mang lại chất lượng tổng thể tốt hơn cho công trình. Ý kiến ​​đóng góp từ một chuyên gia khác có thể khiến toàn bộ nhóm xem xét nhiều góc độ hơn.

Để hưởng lợi từ tất cả lợi ích của phương pháp CMAR, bao gồm các dự án chất lượng hàng đầu, chủ sở hữu phải thuê những người quản lý xây dựng có kiến ​​thức, kinh nghiệm, năng lực tổ chức và cách tiếp cận hợp tác để thực hiện tất cả.

Những thách thức của CMAR (Người quản lý xây dựng gặp rủi ro) đối với Chủ đầu tư

CMAR (Người quản lý xây dựng gặp rủi ro) không nhất thiết phải là phương pháp phân phối dự án phù hợp cho mọi dự án. Một số chủ sở hữu có thể gặp phải những thách thức như:

Sự tiêu thụ thời gian

Mặc dù lịch trình có thể bị nén lại phần nào do phải cộng tác sớm với người quản lý xây dựng, nhưng phương pháp CMAR có thể không cho phép hoàn thành dự án nhanh chóng như các phương pháp khác như thiết kế-xây dựng.
Với việc chủ sở hữu được đặt ở vị trí giữa hai bên liên quan, việc liên lạc qua lại liên tục giữa chủ sở hữu có thể dễ dàng trở thành một khoảng thời gian lãng phí. Khi sử dụng phương pháp DB, các nhà thiết kế và nhà thầu là một đơn vị duy nhất và có thể hoàn thiện thiết kế mà không cần sự góp ý của chủ sở hữu.

Cắt góc về chất lượng:

Lợi thế chắc chắn về chi phí có thể có nhược điểm đối với chủ sở hữu. Khi GC đưa ra tiêu chuẩn GMP, họ có thể cắt giảm chi phí để tiết kiệm tiền. Chủ đầu tư có nguy cơ thua lỗ vì có thể không bù đắp được khoản lỗ nếu chi phí dự án vượt quá ngân sách.

Quá trình kiểm tra

Người quản lý xây dựng của dự án CMAR (Người quản lý xây dựng gặp rủi ro) chịu trách nhiệm rất lớn về kết quả của dự án. Người quản lý thiếu kinh nghiệm có thể gây ra vấn đề trong cả phần thiết kế và xây dựng của dự án, dẫn đến các vấn đề cơ bản về chất lượng sản phẩm, tranh chấp giữa các bên liên quan và cuối cùng là thất bại của dự án.
Chủ đầu tư nên tìm kiếm những người quản lý xây dựng có nhiều kinh nghiệm về các dự án tương tự và có uy tín về cả năng lực lẫn khả năng giao tiếp.

Advantages of CMAR (Construction Manager at Risk) for Construction Managers

Chủ đầu tư nên tìm kiếm những người quản lý xây dựng có nhiều kinh nghiệm về các dự án tương tự và có uy tín về cả năng lực lẫn khả năng giao tiếp.

Ảnh hưởng đến thiết kế xây dựng

Thách thức với các phương pháp phân phối dự án khác là nhà thầu không tham gia vào quá trình thiết kế nhưng có trách nhiệm hoàn thành dự án xây dựng theo thiết kế. Mọi thay đổi đều cần phải trải qua quá trình đặt hàng thay đổi.
CMAR cho phép CM có được kiến ​​thức sâu rộng và có ảnh hưởng đối với toàn bộ dự án cũng như thiết kế của dự án trước khi tiến hành đấu thầu, điều này có thể làm tăng độ tin cậy trong đấu thầu và thành công trong quá trình xây dựng.

Đặt giá thầu được cải thiện

Sau khi thiết kế dự án hoàn tất, chủ sở hữu sẽ mở thầu xây dựng. Mặc dù có nhiều khả năng một tổng thầu khác sẽ thắng thầu nhưng chủ đầu tư thường sẽ trao hợp đồng dự án cho CM tham gia thiết kế.

Trong giai đoạn thiết kế, CM đến tư vấn sẽ trở nên rất quen thuộc với dự án và mục tiêu của chủ sở hữu. Các nhà thầu khác có thể chỉ có vài tháng để phát triển hồ sơ dự thầu, trong khi CM tư vấn đã tham gia sâu hơn trong thời gian dài hơn.

Kiến thức đó có khả năng mang lại cho CM lợi thế trong việc phát triển một gói thầu hiệu quả và sáng tạo cho việc xây dựng dự án. CM ít có khả năng trả giá cao hơn hoặc thấp hơn nhờ một số giám sát và có thể tự tin hơn vào giá dự thầu.

Sự tự tin này là con dao hai lưỡi - CM có thể sẽ cung cấp GMP cho chủ sở hữu trong hồ sơ hợp đồng và GMP phải có tính cạnh tranh để CM thắng thầu. Bất kỳ sai sót hoặc diễn biến bất ngờ nào đều có thể ảnh hưởng đến tỷ suất lợi nhuận của CM.

Những thách thức đối với CM

Mặc dù phương pháp triển khai xây dựng CMAR mang lại lợi ích đáng kể cho các nhà quản lý xây dựng nhưng nó cũng đặt ra những thách thức cần được xem xét cẩn thận và quản lý chủ động.

1. Rủi ro gia tăng: CM/GC đảm nhận trách nhiệm đáng kể và rủi ro tiềm ẩn trong mô hình CMAR (Người quản lý xây dựng gặp rủi ro). Bất kỳ thất bại của dự án, sự kiện bất ngờ hoặc chi phí bổ sung đều thuộc trách nhiệm của người quản lý xây dựng. Điều này bao gồm các yếu tố như thiên tai, điều kiện địa điểm không lường trước được hoặc sự thiếu chính xác trong phạm vi dự án. Để giảm thiểu những rủi ro này, các tài liệu hợp đồng rõ ràng cần xác định phạm vi dự án và phác thảo các trường hợp dự phòng.

2. Danh tiếng bị tổn hại: Việc quản lý một phần đáng kể các nhiệm vụ và rủi ro của dự án có thể ảnh hưởng đến danh tiếng của người quản lý xây dựng nếu các vấn đề liên tục phát sinh. Điều này có thể đặt ra những thách thức trong việc đảm bảo các dự án trong tương lai nếu CM/GC gặp khó khăn trong việc thực hiện dự án thành công.

Để nâng cao quy trình CMAR và đảm bảo thành công của dự án, hãy xem xét các chiến lược sau:

1. Hợp đồng rõ ràng: Đảm bảo rằng hợp đồng xây dựng xác định rõ ràng vai trò, trách nhiệm, phạm vi dự án, phân bổ rủi ro, điều khoản thanh toán, giao thức liên lạc và thủ tục giải quyết tranh chấp. Tất cả các bên liên quan nên hiểu kỹ các điều khoản của hợp đồng mà họ ký.

2. Hợp tác sớm: Thu hút người quản lý xây dựng sớm tham gia vào giai đoạn thiết kế để tận dụng đầu vào của họ nhằm cải thiện các đánh giá về khả năng xây dựng, kỹ thuật giá trị và đưa ra quyết định sáng suốt.

3. Hợp lý hóa truyền thông: Thiết lập các giao thức truyền thông rõ ràng để đặt ra kỳ vọng về việc trao đổi thông tin giữa các bên liên quan. Các cuộc họp thường xuyên, báo cáo tiến độ, các kênh liên lạc được tổ chức theo từng dự án cụ thể và việc thể hiện mối quan ngại một cách cởi mở có thể ngăn ngừa những sai sót và tranh chấp tốn kém.

4. Viết Duy trì sự minh bạch về chi phí bằng cách chia sẻ ước tính, giá thầu của nhà thầu phụ, chi phí vật liệu, chi phí nhân công và các khía cạnh tài chính khác với chủ sở hữu. Sách mở cho phép chủ sở hữu cung cấp thông tin đầu vào giúp nâng cao thành công của dự án và giảm nguy cơ bất đồng.

5. Đơn giản hóa quy trình đặt hàng thay đổi: Phát triển quy trình đặt hàng thay đổi rõ ràng và hợp lý nhằm xác định cách các nhà thầu nên xử lý các thay đổi. Điều này có thể giúp giảm thiểu sự chậm trễ, tranh chấp và chi phí bổ sung liên quan đến yêu cầu thay đổi.

Giới thiệu Dịch vụ Quản lý Xây dựng của APPMVN:

Tại APPMVN, chúng tôi tự hào về dịch vụ Quản lý Xây dựng toàn diện được thiết kế nhằm hợp lý hóa và tối ưu hóa quy trình xây dựng. Cam kết của chúng tôi là nâng cao hiệu suất và hiệu quả của các dự án xây dựng, đảm bảo kết quả thành công cho khách hàng.

Các tính năng chính:

1. Giám sát dự án: We provide meticulous oversight throughout the construction lifecycle, from the initial planning stages to project completion. Our experienced team ensures that every aspect of the construction process aligns with the project’s goals and specifications.

2. Collaborative Planning: Hợp tác là nền tảng của dịch vụ Quản lý Xây dựng của chúng tôi. Chúng tôi hợp tác chặt chẽ với khách hàng, kiến ​​trúc sư, nhà thầu và các bên liên quan, thúc đẩy môi trường hợp tác giúp tăng cường giao tiếp, làm việc nhóm và sức mạnh tổng hợp của dự án.

3. Quản lý chi phí: APPMVN chuyên về các giải pháp xây dựng tiết kiệm chi phí. Thông qua việc lập ngân sách chi tiết, phân tích tài chính và quản lý nguồn lực chiến lược, chúng tôi giúp khách hàng tối ưu hóa chi phí mà không ảnh hưởng đến chất lượng của các dự án xây dựng.

4. Đảm bảo chất lượng: Dịch vụ Quản lý xây dựng của chúng tôi ưu tiên chất lượng ở mọi giai đoạn. Chúng tôi thực hiện các quy trình đảm bảo chất lượng nghiêm ngặt, đảm bảo rằng việc xây dựng tuân thủ các tiêu chuẩn, quy định của ngành và kỳ vọng của khách hàng.

5. Thực hiện kịp thời: Thời gian là điều cốt yếu trong các dự án xây dựng. APPMVN nỗ lực hoàn thành dự án kịp thời, sử dụng lịch trình hiệu quả, theo dõi các mốc quan trọng và chủ động giải quyết vấn đề để ngăn chặn sự chậm trễ và đáp ứng thời hạn của dự án.

6. Giảm thiểu rủi ro: Các dự án xây dựng luôn tiềm ẩn những rủi ro cố hữu. Dịch vụ Quản lý Xây dựng của chúng tôi bao gồm một chiến lược giảm thiểu rủi ro mạnh mẽ. Chúng tôi xác định sớm những thách thức tiềm ẩn, phát triển các kế hoạch dự phòng và nỗ lực giảm thiểu mọi tác động bất lợi đến dự án.

7. Công nghệ tiên tiến: Nắm bắt sự đổi mới, APPMVN kết hợp công nghệ tiên tiến vào quy trình Quản lý Xây dựng. Từ các công cụ quản lý dự án tiên tiến đến nền tảng giao tiếp hợp lý, chúng tôi tận dụng công nghệ để mang lại kết quả dự án vượt trội.

Trải nghiệm ưu điểm của APPMVN:

Khám phá một cách tiếp cận mang tính biến đổi trong quản lý xây dựng với APPMVN. Chuyên môn của chúng tôi giúp khách hàng giải quyết thành công sự phức tạp của các dự án xây dựng. Nâng cao trải nghiệm xây dựng của bạn với dịch vụ Quản lý xây dựng chuyên dụng của APPMVN.