Giá tối đa được đảm bảo Hợp đồng xây dựng GMP – hợp đồng quy định chi phí cao nhất cho một dự án xây dựng, mọi chi phí bổ sung sẽ do nhà thầu chịu trách nhiệm. Loại thỏa thuận này, còn được gọi là hợp đồng quản lý xây dựng chịu rủi ro, giúp giảm rủi ro tài chính cho chủ sở hữu bằng cách đặt ra giới hạn về chi phí dự án.

Hợp đồng GMP hoạt động như thế nào

Hợp đồng GMP thiết lập chi phí tối đa cho công trình xây dựng và nhà thầu đồng ý không lập hoá đơn nhiều hơn số tiền này.

Điều quan trọng đối với các dự án sử dụng hợp đồng GMP là phải có phạm vi công việc được xác định rõ ràng để tránh những chi phí không mong muốn và làm giảm lợi nhuận của dự án cho nhà thầu.

Những gì được đề cập trong Hợp đồng Xây dựng GMP?

Hợp đồng Giá tối đa được đảm bảo (GMP) thường bao gồm các mục sau:

1. Chi phí dự án: Chi phí này bao gồm các chi phí trực tiếp liên quan đến dự án xây dựng, chẳng hạn như nhân công, vật liệu, thiết bị, lợi nhuận của nhà thầu phụ và các chi phí liên quan trực tiếp đến dự án.

2. Điều kiện chung: Đây là những chi phí không thể liên quan trực tiếp đến nhân công, vật liệu hoặc thiết bị nhưng cần thiết cho việc thực hiện tổng thể dự án, chẳng hạn như quản lý địa điểm, cơ sở vật chất tạm thời, giấy phép, bảo hiểm và giám sát dự án.

3. Mức tăng giá của nhà thầu: Mức tăng giá của nhà thầu thường là một tỷ lệ phần trăm được thêm vào tổng chi phí dự án để trang trải lợi nhuận và chi phí chung của tổng thầu.

4. Dự phòng: Một khoản dự phòng thường được đưa vào GMP để cung cấp cho nhà thầu một khoản đệm tài chính để giải quyết các điều kiện không lường trước hoặc chưa biết có thể phát sinh trong dự án. Nó giúp giảm thiểu rủi ro và các chi phí phát sinh ngoài dự kiến.

5. Phụ cấp: Các khoản phụ cấp được dành cho những khoản chưa biết hoặc những hạng mục chưa được quy định đầy đủ trong quy hoạch hoặc văn bản xây dựng.

Tóm lại, Hợp đồng Xây dựng GMP cung cấp một khuôn khổ để kiểm soát chi phí và quản lý rủi ro trong các dự án xây dựng. Họ thiết lập mức giá tối đa cho dự án đồng thời cho phép sự linh hoạt trong việc xử lý các tình huống chưa biết và không lường trước được.

Để lập mức giá tối đa cho một dự án, tổng thầu thực hiện theo các bước sau:

1. Lập dự toán ban đầu cho toàn bộ dự án
2. Nhận hồ sơ dự thầu từ các nhà thầu chuyên môn được ưu tiên cho các phần cụ thể của công việc
3. Xác định chi phí cho các công việc tổng thầu tự thực hiện
4. Điều chỉnh các điều kiện chung, dự phòng, trợ cấp, chi phí chung và lợi nhuận
5. Gửi GMP cho chủ sở hữu và bắt đầu đàm phán

Các lệnh thay đổi, là những sửa đổi đối với hợp đồng ban đầu, là những sửa đổi ràng buộc và chi tiết đối với phạm vi dự án.

Các điều khoản đàm phán trong Hợp đồng Xây dựng GMP

Trong khi một tiêu chuẩn GMP cơ bản contract đặt ra mức giá tối đa cố định cho dự án, có nhiều sửa đổi khác nhau mà nhà thầu và chủ sở hữu có thể kết hợp. Dưới đây là một số loại hợp đồng GMP phổ biến:

1. Tiết kiệm chung: Cho phép chia sẻ mọi khoản tiết kiệm giữa khách hàng và nhà thầu dựa trên tỷ lệ phần trăm đã thỏa thuận trước, khuyến khích tiết kiệm chi phí và tận dụng chuyên môn của nhà thầu.

2. Dự phòng: Bao gồm một khoản dự phòng trong GMP để trang trải các chi phí ngoài dự kiến, với số tiền chưa sử dụng có khả năng được trả lại cho khách hàng hoặc chia sẻ.

3. Điều khoản nâng cao: Tính đến khả năng tăng chi phí vật liệu hoặc nhân công và cho phép điều chỉnh GMP dựa trên các điều kiện đã xác định, chẳng hạn như những thay đổi về điều kiện thị trường.

4. Phụ cấp: Đặt ra tiêu chuẩn GMP nhưng bao gồm các khoản phụ cấp cụ thể cho những chi phí không chắc chắn hoặc những vật liệu không xác định ngay từ đầu dự án, số tiền còn lại có khả năng được trả lại cho khách hàng hoặc chia sẻ.

Các hợp đồng GMP tùy chỉnh phù hợp với các dự án cụ thể thường kết hợp các loại điều khoản này để tạo động lực và sửa đổi cho các nhà thầu.

Ưu điểm của hợp đồng xây dựng GMP

Hợp đồng GMP mang lại nhiều lợi ích khác nhau cho cả chủ dự án và nhà thầu. Hãy cùng khám phá lợi ích của mỗi bên:

Ưu điểm dành cho Chủ dự án:

1. Sự chắc chắn về ngân sách: Với hợp đồng GMP, nhà thầu có trách nhiệm quản lý hoạt động chuyên môn

dự án trong phạm vi ngân sách đã thỏa thuận hoặc mức giá tối đa được đảm bảo. Điều này giảm thiểu rủi ro vượt chi phí và mang lại cho chủ sở hữu sự chắc chắn về ngân sách.

2. Kiểm soát chất lượng: Nhà thầu có trách nhiệm đảm bảo rằng dự án đáp ứng các yêu cầu và thông số kỹ thuật của chủ đầu tư. Điều này thúc đẩy sự tập trung vào việc cung cấp một sản phẩm cuối cùng chất lượng cao.

3. Giảm rủi ro: Hợp đồng GMP chuyển rủi ro liên quan đến việc vượt chi phí và chậm trễ của dự án sang nhà thầu. Chủ sở hữu được bảo vệ tốt hơn trước những chi phí bất ngờ hoặc sự chậm trễ.

4. Tăng cường tính minh bạch: Các hợp đồng GMP thường liên quan đến kế toán sổ sách mở, cho phép chủ sở hữu theo dõi chi phí thực sự của dự án khi nó diễn ra. Sự minh bạch này thúc đẩy sự tin tưởng và cho phép chủ sở hữu đưa ra quyết định sáng suốt.

5. Sản phẩm cuối cùng có chất lượng cao hơn: Hợp đồng GMP tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình hợp tác giữa chủ sở hữu, kiến ​​trúc sư và nhà thầu. Cách tiếp cận toàn diện này để ra quyết định thường dẫn đến kết quả dự án có chất lượng cao hơn.

Ưu điểm cho nhà thầu:

1. Kiểm soát tốt hơn: Hợp đồng GMP giúp các nhà thầu tăng cường kiểm soát chi phí và tiến độ của dự án. Họ chịu trách nhiệm quản lý và tối ưu hóa các khía cạnh này, cho phép họ kiểm soát tốt hơn toàn bộ quá trình.

2. Các ưu đãi tiềm năng: Một số hợp đồng GMP bao gồm các ưu đãi về hiệu quả hoạt động, chẳng hạn như chia đôi, trong đó khoản tiết kiệm được của dự án được chia sẻ giữa nhà thầu và chủ sở hữu. Điều này khuyến khích các nhà thầu tìm giải pháp tiết kiệm chi phí.

3. Phí có thể cao hơn: Do rủi ro cố hữu liên quan đến hợp đồng GMP, các nhà thầu thường có thể tính phí cao hơn. Điều này bù đắp cho trách nhiệm gia tăng và cho phép các nhà thầu bảo vệ lợi nhuận của họ.

4. Giảm thiểu những kết quả không mong đợi: Bằng cách thu hút sự tham gia của nhà thầu sớm hơn vào dự án, các hợp đồng GMP cho phép họ có ảnh hưởng lớn hơn đến thiết kế và cách tiếp cận.

Điều này giúp xây dựng một tiêu chuẩn GMP thực tế và giảm thiểu những kết quả không mong muốn.

5. Cơ hội củng cố niềm tin: Việc thực hiện thành công hợp đồng GMP đòi hỏi sự minh bạch và mối quan hệ làm việc bền chặt giữa chủ sở hữu và nhà thầu.

Điều này có thể thiết lập niềm tin và có khả năng dẫn đến quan hệ đối tác trong tương lai.

Mặc dù hợp đồng GMP mang lại nhiều lợi ích nhưng cũng có một số bất lợi tiềm ẩn đối với cả chủ dự án và nhà thầu.

Tuy nhiên, những hạn chế này có thể được giảm thiểu thông qua việc xây dựng hợp đồng cẩn thận, thúc đẩy mối quan hệ bền chặt và tiến hành các nỗ lực toàn diện trước khi xây dựng.

Nhược điểm đối với Chủ dự án:

1. Các điều kiện không lường trước và không xác định: Hợp đồng GMP thường đặt trách nhiệm tài chính đối với các điều kiện không lường trước hoặc không xác định đối với chủ sở hữu. Điều này có thể dẫn đến những chi phí ngoài dự kiến ​​nếu những điều kiện đó phát sinh trong quá trình thực hiện dự án.

2. Yêu cầu Đối tác đáng tin cậy: Chủ sở hữu cần tin tưởng rằng tổng thầu (GC) không tăng chi phí hoặc ảnh hưởng đến chất lượng để tăng lợi nhuận của họ. Nếu không có đối tác đáng tin cậy, những lo ngại về tính minh bạch chi phí và chất lượng công việc có thể nảy sinh.

3. Khả năng xảy ra tranh chấp: Tranh chấp có thể xảy ra về chi phí nào nằm trong tiêu chuẩn GMP, đặc biệt đối với các mặt hàng không lường trước được hoặc không xác định. Trách nhiệm cuối cùng về chi phí dự án thuộc về chủ sở hữu, điều này có thể dẫn đến những bất đồng.

Bất lợi đối với nhà thầu:
1. Yêu cầu xem xét chi tiết các thông số kỹ thuật: Nhà thầu phải xem xét cẩn thận hợp đồng GMP để đảm bảo rằng mọi chi phí đều được phân bổ và hạch toán hợp lý. Nếu không làm như vậy có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận.

2. Yêu cầu theo dõi chi phí tỉ mỉ: Nhà thầu có trách nhiệm cung cấp tài liệu chi tiết về chi phí trong suốt dự án để nhận được tiền bồi thường. Công việc hành chính này đòi hỏi thời gian và công sức đáng kể.

3. Tranh chấp về đơn đặt hàng thay đổi: Đơn đặt hàng thay đổi có thể là nguồn gốc của tranh chấp trong hợp đồng GMP vì nhà thầu phải chịu mọi chi phí trong phạm vi GMP. Mọi thay đổi có thể dẫn đến những bất đồng về khoản bồi thường bổ sung.

Mẫu hợp đồng GMP

A102, hợp đồng mẫu GMP do Viện Kiến trúc sư Hoa Kỳ (AIA) công bố, là nền tảng chung cho nhiều chủ đầu tư và nhà thầu trong việc xây dựng tiêu chuẩn GMP của mình. công ty quản lý xây dựng đưa ra thỏa thuận

Mẫu này phác thảo các thành phần quan trọng của hợp đồng GMP, bao gồm chi phí hoàn lại và phí của nhà thầu, cùng với các phần tiêu chuẩn bao gồm thanh toán, yêu cầu bảo hiểm và trái phiếu, giải quyết tranh chấp, chấm dứt hợp đồng, v.v.

Mặc dù các mẫu cung cấp điểm khởi đầu hữu ích nhưng chúng thường yêu cầu tùy chỉnh để phù hợp với các yêu cầu cụ thể của dự án hoặc các ưu tiên của công ty.

Ví dụ về Hợp đồng GMP

Hãy cùng khám phá cách thức hoạt động của hợp đồng GMP trong bối cảnh một dự án xây dựng giả định.

Một công ty bất động sản thương mại hợp tác với Grey Construction, một tổng thầu mà họ có kinh nghiệm trước đó, để chuyển đổi không gian nhà kho hiện có thành tòa nhà hỗn hợp

Sau đó, Grey Construction trình bày đề xuất GMP cho chủ sở hữu, bao gồm bảng phân tích chi tiết tất cả các chi phí, khoản trợ cấp hoặc dự phòng cho các trường hợp không lường trước được cũng như các điều khoản và điều kiện chung.

Chủ đầu tư xem xét đề xuất và đàm phán với Grey Construction để đảm bảo mức giá hợp lý và hợp lý.

Dự án được hoàn thành dưới mức ngân sách GMP 300.000 USD. Theo điều khoản chia tiết kiệm trong hợp đồng GMP, Grey Construction nhận được 30% số tiền tiết kiệm được, 70% còn lại được trả lại cho chủ sở hữu.

Thông qua thỏa thuận GMP, Grey Construction mang lại sự chắc chắn về chi phí và sự an tâm cho chủ đầu tư, mang đến một dự án xây dựng chất lượng cao phù hợp ngân sách và tăng lợi nhuận cho cả hai bên.

Giảm thiểu rủi ro trong hợp đồng GMP

Trong quá trình hình thành hợp đồng GMP, chủ sở hữu và nhà thầu có thể sử dụng nhiều chiến lược khác nhau để giảm thiểu rủi ro của dự án.

Nền tảng cho lợi nhuận của dự án được đặt ra trong giai đoạn hình thành hợp đồng.

Một tiêu chuẩn GMP được xác định rõ ràng – Hợp đồng xây dựng GMP được chỉ dẫn bởi Công ty APPMVN hợp đồng có thể mang lại lợi nhuận cho cả tổng thầu và chủ đầu tư, ngay cả đối với những dự án phức tạp hoặc chưa rõ điều kiện.