Cách tiếp cận truyền thống đối với các dự án xây dựng bao gồm một chủ sở hữu duy nhất giám sát tất cả các khía cạnh của dự án, từ tài chính đến thiết kế, sử dụng một hợp đồng chính duy nhất cho tất cả các công việc xây dựng. Tuy nhiên, người quản lý xây dựng Hợp đồng đa cấp của phương pháp phân phối xây dựng (CMMP hoặc multi-prime) khác với sự sắp xếp nhà thầu theo thứ bậc này.

Với CMMP, chủ sở hữu bỏ qua mối quan hệ truyền thống với tổng thầu và đích thân đảm nhận việc ký kết các giao dịch riêng lẻ. Trong một số trường hợp, người quản lý xây dựng có thể được mời đến để hỗ trợ các chi tiết của dự án như tiến độ và ngân sách.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ đi sâu vào các hợp đồng nhiều nguyên tắc, tính phù hợp của chúng đối với các loại dự án xây dựng khác nhau cũng như những ưu điểm và nhược điểm khi sử dụng phương pháp này. Chúng tôi đã cộng tác với các chuyên gia từ Impetus, một tổng thầu cung cấp đầy đủ dịch vụ có trụ sở tại New Orleans, để cung cấp thông tin chi tiết cho bài viết này.

Hợp đồng nhiều nguyên tố hoạt động như thế nào

Phương thức giao hàng nhiều lần gây ra rủi ro đáng kể cho chủ sở hữu, bao gồm cả khả năng bị coi là nhà thầu theo luật và yêu cầu bảo hiểm và giấy phép tương ứng.

Tuy nhiên, việc lựa chọn nhiều hợp đồng chính cho phép chủ sở hữu có nhiều quyền kiểm soát hơn đối với các hợp đồng thương mại và có khả năng tiết kiệm tiền bằng cách tránh việc đánh dấu tổng thầu đối với các hợp đồng thương mại.

Multi-Prime so với CMAR

Để hiểu rõ hơn về các hợp đồng nhiều nguyên tố, việc so sánh chúng với các phương thức phân phối xây dựng khác là rất hữu ích. Mặc dù vẫn được coi là một mô hình phân phối thay thế, multi-prime có liên quan chặt chẽ đến cơ cấu tổ chức của người quản lý xây dựng gặp rủi ro (CMAR), vì cả hai phương pháp đều cho phép một bên duy nhất kiểm soát các khía cạnh thiết kế và hợp đồng của dự án.

Các dự án đa cấp cung cấp cho chủ sở hữu quyền kiểm soát tốt hơn đối với việc quản lý nhà thầu phụ, tài chính của dự án và kết quả tổng thể của dự án, trong đó chủ sở hữu chịu phần lớn rủi ro và quyền kiểm soát. Mặc dù người quản lý xây dựng có thể được thuê để hỗ trợ thực hiện dự án nhưng chủ sở hữu vẫn giữ quyền kiểm soát cuối cùng.

Multi-Prime so với Thiết kế-Đấu thầu-Xây dựng

Ngược lại với các dự án thiết kế-đấu thầu-xây dựng (DBB) truyền thống, trong đó tổng thầu chịu trách nhiệm thuê và điều phối tất cả các nhà thầu phụ, các hợp đồng đa cơ sở loại bỏ tổng thầu khỏi phương trình. Thay vào đó, chủ sở hữu ký hợp đồng trực tiếp với nhiều nhà thầu, dẫn đến thuật ngữ “đa chính”.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là chủ sở hữu có hợp đồng với tất cả các nhà thầu đặc biệt trong một dự án, vì mỗi nhà thầu có thể ký hợp đồng một phần phạm vi công việc của mình với các nhà thầu phụ.

Mối quan hệ hợp đồng

Trong suốt một dự án CMMP, chủ đầu tư thuê một công ty thiết kế để tạo ra các bản vẽ thi công, thuê một quản lý xây dựngvà trực tiếp quản lý các nhà thầu tham gia dự án.

Nhóm thiết kế làm việc với chủ sở hữu để thiết lập thiết kế của dự án, trong khi người quản lý xây dựng tư vấn về quy trình thiết kế, giúp điều phối dự án và duy trì tiến độ cũng như ngân sách với ít sự kiểm soát hoặc rủi ro. Các nhà thầu phụ theo hợp đồng nhiều chính phối hợp nỗ lực làm việc của họ và liên lạc trực tiếp với chủ sở hữu hoặc người quản lý xây dựng về các cập nhật và hóa đơn.

Một ví dụ về CMMP được triển khai trên công trường

Hợp đồng nhiều nguyên tố có thể đơn giản hoặc phức tạp, với nhiều bên liên quan tương tác thường xuyên. Impetus, một tổng thầu trọn gói ở New Orleans, hiện đang thực hiện một dự án bao gồm bốn tòa nhà riêng biệt theo ba hợp đồng chính.

Two of the buildings contain commercial tenant space, which is covered by a single contract, while the remaining two contracts cover the residential space. Unlike traditional projects with a single owner, this project has multiple investors who operate using a single representative and budget.

Impetus đã làm việc thông qua đại diện chủ sở hữu để đảm bảo rằng các chi phí được phân bổ theo đúng hợp đồng. Dự án có ba đơn xin trả lương riêng biệt mỗi tháng và mỗi hợp đồng chịu trách nhiệm về một tỷ lệ nhất định về vật liệu và các chi phí khác. Mặc dù việc thanh toán phức tạp đối với Impetus, phần mềm quản lý xây dựng đã giúp quản lý sự hỗn loạn, đồng thời tài chính của nhà thầu phụ và quan hệ nhà thầu vẫn đơn giản.

Khi nào nên sử dụng hợp đồng đa cấp

Phương thức phân phối nhiều lần có lợi nhất cho các chủ sở hữu có kinh nghiệm quản lý dự án sâu rộng vì nó đòi hỏi họ phải chịu trách nhiệm và rủi ro đáng kể. Bằng cách sử dụng phương pháp tiếp cận đa vốn, các chủ sở hữu dày dạn kinh nghiệm có thể giành được nhiều quyền kiểm soát hơn đối với mọi khía cạnh của dự án, bao gồm cả chi phí cuối cùng.

One key benefit of the multi-prime delivery method is the ability to shorten project timelines compared to traditional design-bid-build setups. By eliminating the need for a general contractor, owners can hire contractors to begin work on specific project phases even before the rest of the design is complete.

Hợp đồng nhiều giai đoạn đặc biệt phù hợp với các dự án lớn nhiều giai đoạn. Ví dụ: một dự án phát triển bao gồm cả không gian thương mại và dân cư có thể được chia thành các giai đoạn riêng biệt, mỗi giai đoạn được giao cho một nhà thầu chuyên về loại công trình cụ thể đó.

Ngoài ra, khi nhiều chủ sở hữu hoặc nhà đầu tư cộng tác trên một dự án, việc sử dụng nhiều hợp đồng có thể phản ánh hiệu quả quyền sở hữu chung và đảm bảo sự phối hợp suôn sẻ.

Những thách thức của CMMP (Trình quản lý xây dựng Multiple-Prime)

Mặc dù CMMP mang lại một số lợi thế nhưng nó cũng đi kèm với những thách thức riêng cần được xem xét:

1. Tăng cường trách nhiệm của chủ sở hữu: Với CMMP, chủ sở hữu chịu trách nhiệm và rủi ro cao hơn so với các phương pháp phân phối dự án truyền thống. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm điều phối và quản lý nhiều nhà thầu chính, đòi hỏi kỹ năng và nguồn lực quản lý dự án hiệu quả.

2. Giao tiếp phức tạp: Giao tiếp có thể trở nên phức tạp hơn trong thiết lập CMMP. Với sự tham gia của nhiều nhà thầu chính, việc đảm bảo liên lạc rõ ràng và hiệu quả giữa tất cả các bên trở nên quan trọng. Thông tin sai lệch hoặc thiếu sự phối hợp có thể dẫn đến sự chậm trễ, sai sót và xung đột.

3. Những thách thức về phối hợp: Việc điều phối hoạt động của nhiều nhà thầu chính có thể là một thách thức. Mỗi nhà thầu có thể có lịch trình, ưu tiên và phương pháp làm việc riêng. Việc đảm bảo rằng tất cả các nhà thầu làm việc cùng nhau một cách liền mạch và hài hòa đòi hỏi phải lập kế hoạch và phối hợp cẩn thận.

4. Khả năng xảy ra tranh chấp: Với sự tham gia của nhiều nhà thầu chính, khả năng phát sinh tranh chấp sẽ tăng lên. Những bất đồng về trách nhiệm, phạm vi công việc, tiến độ hoặc thanh toán có thể xảy ra, dẫn đến xung đột có thể ảnh hưởng đến tiến độ và thành công chung của dự án.

5. Quản lý chi phí: Mặc dù CMMP có thể tiết kiệm chi phí bằng cách loại bỏ nhu cầu về tổng thầu, nhưng nó cũng yêu cầu chủ sở hữu quản lý chi phí một cách siêng năng. Chủ sở hữu phải theo dõi và quản lý chi phí qua nhiều hợp đồng và đảm bảo rằng chi phí được phân bổ chính xác.

6. Độ phức tạp của dự án tăng lên: Việc quản lý một dự án với nhiều nhà thầu chính sẽ làm tăng thêm độ phức tạp cho việc thực hiện dự án tổng thể. Nó đòi hỏi phải lập kế hoạch, phối hợp và giám sát cẩn thận để đảm bảo rằng tất cả các nhà thầu làm việc cùng nhau hiệu quả và dự án tiến triển suôn sẻ.

Những thách thức của CMMP (Trình quản lý xây dựng Multiple-Prime)

Mặc dù CMMP và Hợp đồng nhiều nguyên tố mang lại một số lợi thế nhưng nó cũng đi kèm với những thách thức riêng cần được xem xét:

1. Tăng cường trách nhiệm của chủ sở hữu: Với CMMP, chủ sở hữu chịu trách nhiệm và rủi ro cao hơn so với các phương pháp phân phối dự án truyền thống. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm điều phối và quản lý nhiều nhà thầu chính, đòi hỏi kỹ năng và nguồn lực quản lý dự án hiệu quả.

2. Giao tiếp phức tạp: Giao tiếp có thể trở nên phức tạp hơn trong thiết lập CMMP. Với sự tham gia của nhiều nhà thầu chính, việc đảm bảo liên lạc rõ ràng và hiệu quả giữa tất cả các bên trở nên quan trọng. Thông tin sai lệch hoặc thiếu sự phối hợp có thể dẫn đến sự chậm trễ, sai sót và xung đột.

3. Những thách thức về phối hợp: Việc điều phối hoạt động của nhiều nhà thầu chính có thể là một thách thức. Mỗi nhà thầu có thể có lịch trình, ưu tiên và phương pháp làm việc riêng. Việc đảm bảo rằng tất cả các nhà thầu làm việc cùng nhau một cách liền mạch và hài hòa đòi hỏi phải lập kế hoạch và phối hợp cẩn thận.

4. Khả năng xảy ra tranh chấp: Với sự tham gia của nhiều nhà thầu chính, khả năng phát sinh tranh chấp sẽ tăng lên. Những bất đồng về trách nhiệm, phạm vi công việc, tiến độ hoặc thanh toán có thể xảy ra, dẫn đến xung đột có thể ảnh hưởng đến tiến độ và thành công chung của dự án.

5. Quản lý chi phí: Mặc dù CMMP có thể tiết kiệm chi phí bằng cách loại bỏ nhu cầu về tổng thầu, nhưng nó cũng yêu cầu chủ sở hữu quản lý chi phí một cách siêng năng. Chủ sở hữu phải theo dõi và quản lý chi phí qua nhiều hợp đồng và đảm bảo rằng chi phí được phân bổ chính xác.

6. Độ phức tạp của dự án tăng lên: Việc quản lý một dự án với nhiều nhà thầu chính sẽ làm tăng thêm độ phức tạp cho việc thực hiện dự án tổng thể. Nó đòi hỏi phải lập kế hoạch, phối hợp và giám sát cẩn thận để đảm bảo rằng tất cả các nhà thầu làm việc cùng nhau hiệu quả và dự án tiến triển suôn sẻ.

Bất chấp những thách thức này, với việc lập kế hoạch phù hợp, giao tiếp hiệu quả và quản lý dự án lành nghề, nhiều chủ sở hữu đã triển khai thành công CMMP Hợp đồng nhiều chính và đạt được mục tiêu dự án của họ.

Những thách thức của CMMP (Trình quản lý xây dựng Multiple-Prime)

Mặc dù các hợp đồng nhiều nguyên tố mang lại quyền kiểm soát tốt hơn cho chủ sở hữu, phương thức phân phối này cũng đi kèm với một số thách thức cần được tính đến:

1. Ước tính chính xác: CMMP có thể tiết kiệm chi phí bằng cách tránh tăng giá tổng thầu, nhưng chủ sở hữu có thể không biết chi phí cuối cùng cho đến khi nhà thầu cuối cùng tham gia. Ước tính chi phí chính xác là rất quan trọng và CMMP có thể phù hợp nhất với những chủ sở hữu có kinh nghiệm, những người có thể ước tính chi phí dự án dựa trên kinh nghiệm trong quá khứ.

2. Rủi ro tài chính: Mặc dù CMMP có thể mang lại lợi ích tài chính nhưng nó cũng gây ra rủi ro đáng kể cho chủ sở hữu. Bất kỳ sự quản lý sai lầm nào từ phía chủ sở hữu đều có thể làm tăng chi phí và bù đắp bất kỳ khoản tiết kiệm nào. Chủ sở hữu nên tham gia quá trình này một cách thận trọng và sẵn sàng đảm nhận mức độ trách nhiệm cao hơn.

Impetus Insight: Trong một dự án gần đây do Impetus quản lý, chúng tôi đã làm việc thông qua ba hợp đồng chính với ngân sách trọn gói. Kế toán được coi là một thùng tiền, mặc dù có ba hợp đồng chủ sở hữu. Nếu mỗi hợp đồng trong số ba hợp đồng chính được tài trợ khác nhau thì sẽ rủi ro hơn và phức tạp hơn.

3. Trao đổi thông tin với nhà thầu: Việc tiếp cận trực tiếp với chủ sở hữu có thể mang lại lợi ích cho từng nhà thầu, nhưng thông tin cũng cần phải có sẵn giữa các nhà thầu để tránh tình trạng thiếu dữ liệu và thiếu hiệu quả.

4. Độ phức tạp của dự án tăng lên: Việc quản lý một dự án với nhiều nhà thầu chính sẽ làm tăng thêm độ phức tạp cho việc thực hiện dự án tổng thể. Nó đòi hỏi phải lập kế hoạch, phối hợp và giám sát cẩn thận để đảm bảo rằng tất cả các nhà thầu làm việc cùng nhau hiệu quả và dự án tiến triển suôn sẻ.

Giới thiệu Dịch vụ Quản lý Hợp đồng của APPMVN

APPMVN hân hạnh cung cấp Dịch vụ Quản lý Hợp đồng toàn diện của chúng tôi, được thiết kế nhằm hợp lý hóa và tối ưu hóa vòng đời hợp đồng cho các doanh nghiệp thuộc mọi quy mô. Với chuyên môn và giải pháp công nghệ tiên tiến, chúng tôi đảm bảo quản lý hợp đồng hiệu quả, giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa giá trị hợp đồng của bạn.

Các tính năng và lợi ích chính:

1. Kho lưu trữ hợp đồng tập trung: Dịch vụ quản lý hợp đồng của chúng tôi cung cấp một kho lưu trữ tập trung để lưu trữ và sắp xếp tất cả các hợp đồng của bạn. Điều này cho phép truy cập dễ dàng, kiểm soát phiên bản và loại bỏ rắc rối khi tìm kiếm qua nhiều tệp hoặc hệ thống.

2. Tạo và tiêu chuẩn hóa hợp đồng: Chúng tôi hỗ trợ tạo hợp đồng bằng cách cung cấp các mẫu và hướng dẫn được tiêu chuẩn hóa. Điều này đảm bảo tính nhất quán, giảm sai sót và đẩy nhanh quá trình soạn thảo hợp đồng.

3. Quy trình đàm phán và phê duyệt hợp đồng: Giải pháp của chúng tôi bao gồm một nền tảng cộng tác để đàm phán và phê duyệt hợp đồng liền mạch. Nó cho phép nhiều bên liên quan xem xét và cung cấp đầu vào, đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quá trình phê duyệt.

4. Theo dõi và giám sát: Chúng tôi triển khai các cơ chế theo dõi và giám sát mạnh mẽ để thông báo cho bạn về các mốc quan trọng của hợp đồng, chẳng hạn như ngày gia hạn, điều khoản chấm dứt và nghĩa vụ thực hiện. Điều này giúp bạn chủ động quản lý hợp đồng và tránh bị trễ thời hạn hoặc bị phạt.

5. Quản lý rủi ro và tuân thủ: Dịch vụ quản lý hợp đồng của chúng tôi bao gồm các công cụ đánh giá rủi ro và tính năng giám sát tuân thủ. Chúng tôi xác định các rủi ro tiềm ẩn và đảm bảo rằng các hợp đồng tuân thủ các yêu cầu pháp lý và quy định, bảo vệ lợi ích kinh doanh của bạn.

6. Báo cáo và phân tích: Chúng tôi cung cấp các báo cáo và phân tích tùy chỉnh về hiệu suất hợp đồng, mối quan hệ với nhà cung cấp và các tác động tài chính. Những thông tin chuyên sâu này hỗ trợ việc đưa ra quyết định sáng suốt và cho phép bạn tối ưu hóa các điều khoản và đàm phán hợp đồng.

7. Gia hạn hợp đồng và quản lý nhà cung cấp: Dịch vụ của chúng tôi bao gồm chủ động nhắc nhở gia hạn hợp đồng và hỗ trợ quản lý nhà cung cấp. Chúng tôi hỗ trợ đàm phán các điều khoản có lợi trong quá trình gia hạn và giúp bạn duy trì mối quan hệ bền chặt với các nhà cung cấp của mình.

Bằng cách tận dụng APPMVNcủa Dịch vụ quản lý hợp đồng, bạn có thể hợp lý hóa các quy trình hợp đồng của mình, tăng cường tuân thủ, giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa giá trị thu được từ hợp đồng của mình. Đội ngũ giàu kinh nghiệm của chúng tôi tận tâm cung cấp các giải pháp phù hợp đáp ứng các yêu cầu kinh doanh cụ thể của bạn.