Một hợp đồng với mức giá tối đa được đảm bảo (Hợp đồng GMP trong xây dựng) xác định chi phí cao nhất cho một dự án xây dựng và mọi chi phí bổ sung vượt quá giới hạn đó là trách nhiệm của nhà thầu. Còn được gọi là hợp đồng quản lý rủi ro xây dựng, hình thức thỏa thuận xây dựng này giúp giảm rủi ro tài chính cho chủ sở hữu bằng cách xác định chi phí tối đa cho dự án. Hợp đồng GMP thường được sử dụng cho các dự án lớn hơn và phức tạp hơn, cho phép chủ sở hữu tận dụng đầu vào của nhà thầu trong giai đoạn đầu của quy trình.

Giá tối đa được đảm bảo (Hợp đồng GMP trong xây dựng) được vận hành như thế nào

Hợp đồng GMP trong Xây dựng là một thỏa thuận chính thức giữa nhà thầu và chủ dự án, xác định mức chi phí cho phép cao nhất cho công việc xây dựng của dự án. Về cơ bản, nhà thầu cam kết hoàn thành dự án mà không lập hoá đơn với số tiền vượt quá mức giá tối đa quy định trong hợp đồng. Mọi chi phí vượt quá mức GMP đã thỏa thuận đều thuộc trách nhiệm của nhà thầu, có khả năng ảnh hưởng đến lợi nhuận của họ đối với dự án.

Đối với các dự án sử dụng Hợp đồng GMP trong Xây dựng, điều quan trọng là phải có phạm vi công việc được xác định rõ ràng, bao gồm các bản vẽ chi tiết, thông số kỹ thuật và thông tin cụ thể về địa điểm. Nếu không có phạm vi công việc toàn diện và chính xác, các nhà thầu có thể phải đối mặt với những chi phí ngoài dự kiến, từ đó làm giảm lợi nhuận của dự án.

Hợp đồng GMP trong xây dựng bao gồm những gì?

Hợp đồng GMP thường được thiết lập giữa chủ dự án và tổng thầu, hình thành nên mối quan hệ hợp đồng cơ bản. Tuy nhiên, những thỏa thuận này cũng được các nhà thầu phụ và nhà thầu áp dụng, đặc biệt đối với các dự án đòi hỏi chuyên môn chuyên sâu trong một lĩnh vực thương mại cụ thể.

Để lập giá dự án tối đa, tổng thầu thực hiện theo các bước sau:

1. Lập dự toán chi phí ban đầu cho toàn bộ dự án.
2. Mời thầu từ các nhà thầu chuyên môn được ưu tiên cho các phần cụ thể của công việc.
3. Xác định chi phí cho bất kỳ công việc nào mà tổng thầu sẽ tự thực hiện trong dự án, chi phí này có thể thay đổi tùy theo chuyên môn của họ.
4. Tính đến các điều kiện chung, dự phòng, phụ cấp, chi phí chung và lợi nhuận.
5. Trình bày GMP cho chủ sở hữu và bắt đầu đàm phán.

Đàm phán hợp đồng GMP trong xây dựng có thể khó khăn hơn so với hợp đồng chi phí cộng thêm hoặc hợp đồng thời gian và vật liệu vì nhà thầu phải chịu rủi ro tài chính lớn hơn. Các thỏa thuận GMP thường được sử dụng trong các dự án lớn hơn và phức tạp hơn sử dụng các phương pháp phân phối dự án như thiết kế-xây dựng (DB) và người quản lý xây dựng chịu rủi ro (CMAR).

Trong các dự án thiết kế-xây dựng, Giá tối đa được đảm bảo (GMP) cho dự án có thể dao động khi thiết kế phát triển theo ý kiến đóng góp của nhà thầu. Trước khi bắt đầu xây dựng, tiêu chuẩn GMP cuối cùng được thiết lập và ghi lại trong hợp đồng xây dựng.

Hợp đồng Xây dựng GMP là ví dụ điển hình cho một hợp đồng sổ sách mở, trong đó tất cả chi phí của nhà thầu đều minh bạch đối với khách hàng. Điều này bao gồm chi phí lao động, vật liệu, thiết bị và các chi phí trực tiếp khác cũng như các chi phí gián tiếp như chi phí chung và lợi nhuận. Cách tiếp cận theo hợp đồng này thúc đẩy sự minh bạch cần thiết để chủ dự án hoàn trả chi phí và đảm bảo rằng các nhà thầu không thổi phồng chi phí để đạt được mức giá tối đa.

Bởi vì các thỏa thuận GMP và hợp đồng sổ sách mở có mức độ tin cậy cao nên chúng chủ yếu được sử dụng trong các mối quan hệ giữa chủ sở hữu và nhà thầu có lịch sử lâu đời, giao tiếp hiệu quả và hồ sơ hợp tác lâu dài.

Nếu dự án vượt quá ngân sách, nhà thầu có trách nhiệm trang trải các chi phí bổ sung. Tuy nhiên, nếu phần vượt quá do thay đổi phạm vi mà chủ dự án yêu cầu, phát triển thiết kế vượt quá phạm vi công việc hoặc điều kiện địa điểm không lường trước được thì chủ sở hữu thường phải chịu trách nhiệm về các chi phí bổ sung.

Hợp đồng mô tả các thủ tục và điều khoản cụ thể để giải quyết các khoản vượt chi phí và thay đổi phạm vi, chỉ rõ các trường hợp mà những điều này trở thành trách nhiệm pháp lý của nhà thầu hoặc nghĩa vụ của chủ sở hữu. Các lệnh thay đổi có thời hạn, những sửa đổi này đối với hợp đồng ban đầu có tính ràng buộc pháp lý và sửa đổi chi tiết đối với phạm vi dự án.

Các điều khoản đàm phán trong hợp đồng GMP

Hình thức đơn giản nhất của hợp đồng Giá tối đa được đảm bảo (GMP) thiết lập một mức giá tối đa cố định cho hợp đồng, ngoài mức giá đó, nhà thầu sẽ phải chịu mọi chi phí bổ sung. Tuy nhiên, tồn tại một loạt các điều chỉnh mà nhà thầu và chủ sở hữu có thể kết hợp. Dưới đây là một số loại Hợp đồng GMP phổ biến trong Xây dựng:

3. Tiết kiệm chung: Loại hợp đồng này cho phép phân chia mọi khoản tiết kiệm chi phí giữa khách hàng và nhà thầu dựa trên tỷ lệ phần trăm đã thỏa thuận trước. Điều này tạo ra động lực để nhà thầu xác định các khoản tiết kiệm chi phí trong quá trình thực hiện dự án và để chủ đầu tư tận dụng chuyên môn và cách tiếp cận của tổng thầu.
4. Dự phòng: Trong thỏa thuận này, một khoản dự phòng được đưa vào GMP để trang trải các chi phí không lường trước được. Nếu dự phòng không được sử dụng, nó có thể được trả lại cho khách hàng hoặc chia sẻ giữa khách hàng và nhà thầu.
5. Điều khoản nâng cao: Loại hợp đồng này phù hợp với khả năng tăng chi phí vật liệu hoặc nhân công trong suốt thời gian của dự án. Nó cho phép điều chỉnh GMP dựa trên các điều kiện xác định, chẳng hạn như những thay đổi về điều kiện thị trường.
6. Phụ cấp: Hợp đồng này đặt ra Hợp đồng GMP trong Xây dựng nhưng bao gồm các khoản phụ cấp cụ thể cho các hạng mục có chi phí không chắc chắn hoặc vật liệu chưa được chỉ định hoặc lựa chọn ngay từ đầu dự án. Nếu những khoản trợ cấp này không được sử dụng hết, số tiền còn lại có thể được trả lại cho khách hàng hoặc chia sẻ.

Điều quan trọng cần lưu ý là các hợp đồng hiếm khi phù hợp hoàn toàn với các danh mục riêng biệt này. Chủ dự án thường sử dụng các Hợp đồng GMP trong Xây dựng tùy chỉnh phù hợp với các dự án cụ thể, tuy nhiên các hợp đồng này thường kết hợp các điều khoản tương tự như các điều khoản nêu trên để đưa ra các ưu đãi và điều chỉnh cho nhà thầu.

Ưu điểm của hợp đồng GMP trong xây dựng

Mẫu hợp đồng GMP

A102, một Hợp đồng xây dựng tiêu chuẩn GMP do Viện Kiến trúc Hoa Kỳ (AIA) phát hành, đóng vai trò là nền tảng được sử dụng rộng rãi cho các thỏa thuận xây dựng đạt tiêu chuẩn GMP giữa nhiều chủ sở hữu và nhà thầu.

Mẫu này mô tả các thành phần quan trọng của hợp đồng GMP, bao gồm chi phí hoàn lại và phí của nhà thầu. Nó bao gồm các phần tiêu chuẩn về thanh toán, yêu cầu bảo hiểm và trái phiếu, giải quyết tranh chấp, chấm dứt hợp đồng, v.v. Mặc dù các mẫu là điểm khởi đầu hữu ích để xây dựng hợp đồng GMP nhưng chúng thường yêu cầu tùy chỉnh để phù hợp với các yêu cầu cụ thể của dự án hoặc các ưu tiên của công ty.

Giảm thiểu rủi ro trong hợp đồng GMP trong xây dựng

Trong quá trình hình thành Hợp đồng GMP trong Xây dựng, chủ sở hữu và nhà thầu có thể sử dụng nhiều chiến lược khác nhau để giảm thiểu rủi ro dự án, đồng thời mang lại lợi nhuận cho các dự án được thiết lập trong giai đoạn hình thành hợp đồng.

Để ngăn ngừa những hiểu lầm hoặc bất đồng tiềm ẩn trong tương lai, cả hai bên nên xem xét và phân tích tỉ mỉ tất cả các tài liệu liên quan đến phạm vi công việc. Bằng cách xác định các vấn đề có thể xảy ra và đánh giá khả năng cũng như tác động tiềm ẩn của chúng, cả hai bên có thể đưa ra các chiến lược để giải quyết những mối lo ngại này trong hợp đồng.

Việc hai bên xem xét, đàm phán kỹ lưỡng các điều khoản hợp đồng là điều cần thiết để đảm bảo sự công bằng, hợp lý và phân định rõ ràng. Hợp đồng cũng cần thiết lập một quy trình đặt hàng thay đổi được xác định rõ ràng, chỉ rõ cách quản lý các thay đổi đối với dự án, bao gồm cả tác động của chúng đối với chi phí và tiến độ. Cuối cùng, việc ký kết Hợp đồng GMP trong Xây dựng được xây dựng trên các mối quan hệ đã được thiết lập sẽ thúc đẩy một môi trường nơi tất cả các bên hợp tác tiếp cận dự án với mục tiêu mang lại công việc có chất lượng cao nhất.

Một hợp đồng GMP được xác định rõ ràng có khả năng mang lại lợi nhuận cho cả tổng thầu và chủ đầu tư, ngay cả trong trường hợp các dự án phức tạp hoặc những dự án có điều kiện không chắc chắn.

Asia Pacific Projects – Đối tác quản lý xây dựng của bạn

Asia Pacific Projects, nơi sự xuất sắc đáp ứng được việc quản lý xây dựng. Là một công ty năng động chuyên cung cấp các giải pháp xây dựng hàng đầu, Asia Pacific Projects là đối tác đáng tin cậy cho những khách hàng đang tìm kiếm kiến thức chuyên môn trong lĩnh vực dự án xây dựng.

Cam kết của chúng tôi trong việc cung cấp các dịch vụ toàn diện còn mở rộng đến khả năng xử lý Mức giá tối đa được đảm bảo (Hợp đồng xây dựng theo tiêu chuẩn GMP). Chúng tôi hiểu tầm quan trọng của việc điều hướng sự phức tạp của các thỏa thuận xây dựng và nhóm của chúng tôi rất thành thạo về những vấn đề phức tạp được nêu trong các tài nguyên như hợp đồng GMP mẫu của AIA (A102). Tận dụng các tiêu chuẩn ngành và phương pháp hay nhất, chúng tôi đảm bảo rằng các hợp đồng GMP được điều chỉnh để phù hợp với yêu cầu riêng của từng dự án, thúc đẩy tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro và thành công của dự án.

Tại Asia Pacific Projects, dịch vụ quản lý xây dựng của chúng tôi bao trùm phạm vi rộng, bao gồm các yếu tố thiết yếu được nêu trong mẫu hợp đồng GMP. Cho dù đó là chi phí hoàn lại, phí nhà thầu, cơ cấu thanh toán, yêu cầu về bảo hiểm và trái phiếu, giải quyết tranh chấp hay chấm dứt hợp đồng, đội ngũ giàu kinh nghiệm của chúng tôi đều tuân thủ các tiêu chuẩn ngành cao nhất để cung cấp các giải pháp toàn diện và phù hợp.

Nếu bạn đang tìm kiếm hướng dẫn về quản lý xây dựng hoặc tìm kiếm thông tin chi tiết về Hợp đồng GMP trong Xây dựng, chúng tôi mời bạn khám phá các dịch vụ của chúng tôi tại Ban Quản lý Xây dựng APPMVN. Our commitment to excellence and proficiency in construction management ensures that your projects are in capable hands. Additionally, we stay informed about industry trends and resources, such as APPMVN’s insights on time and materials contracts, to continually enhance our service offerings and provide you with the best advice and solutions.

Vui lòng gửi thông tin hoặc yêu cầu cần tư vấn cho Asia Pacific Projects qua:

NGUYỄN THỊ HIẾU | Quan hệ địa phương

Số điện thoại: +84 918 331 489

Email: hieu.nguyen@appmvn.com