Tồn tại năm loại hợp đồng xây dựng: giá cố định (hoặc trọn gói), thời gian và nguyên vật liệu (T&M), đơn giá, giá tối đa được đảm bảo (GMP) và chi phí cộng thêm. Mỗi biến thể hợp đồng này đều phù hợp với một số dự án nhất định nhưng không thể áp dụng phổ biến. Ngoài ra, mỗi loại đều thể hiện cả ưu điểm và nhược điểm đối với các bên liên quan khác nhau tham gia vào nỗ lực xây dựng.
Mục lục
Tổng quan về các loại hợp đồng xây dựng
Mỗi dự án xây dựng đều có những thách thức riêng biệt và các loại Hợp đồng xây dựng phù hợp với các kịch bản khác nhau.
Hợp đồng giá cố định (Hợp đồng trọn gói)
Hợp đồng giá cố định, thường được gọi là hợp đồng trọn gói, thiết lập chi phí được xác định trước bao gồm tất cả vật liệu và nhân công cần thiết để hoàn thành dự án.
Đây là hình thức cơ bản và phổ biến nhất của hợp đồng xây dựng. Hợp đồng trọn gói đặc biệt hiệu quả đối với các dự án có phạm vi công việc được xác định rõ ràng, cho phép các nhà thầu đưa ra ước tính chi phí chính xác cho dự án. Mặc dù có lợi cho chủ sở hữu bất động sản trong giai đoạn đấu thầu nhưng điều quan trọng là họ phải thận trọng trong quá trình xây dựng vì các tổng thầu có động cơ duy trì mức ngân sách thấp hơn. Do đó, nhiều chủ sở hữu lựa chọn thuê một người quản lý xây dựng làm đại diện cho họ trên công trường.
Hợp đồng giá cố định cũng tỏ ra có lợi cho các tổng thầu, đặc biệt là những nhà thầu có khả năng lập dự toán và chào giá chính xác. Với tổng chi phí dự án được ấn định, các tổng thầu quản lý chi phí một cách hiệu quả trong suốt quá trình xây dựng có thể thu được tỷ suất lợi nhuận đáng kể.
Hợp đồng thời gian và vật liệu
Hợp đồng thời gian và vật liệu, còn được gọi là Các loại hợp đồng xây dựng, hoàn trả chi phí vật liệu cho nhà thầu và trả mức lương cố định hàng ngày hoặc hàng giờ cho chi phí lao động.
Loại hợp đồng này mang lại sự an toàn cao hơn cho các nhà thầu vì nó đảm bảo chi phí của họ được chi trả trong suốt dự án. Đáng chú ý, chi phí vật liệu và nhân công bao gồm nhiều yếu tố bổ sung khác trong hợp đồng:
– Chi phí nguyên vật liệu bao gồm chi phí nguyên vật liệu, phí vận chuyển và phí cộng thêm (thường dao động từ 10 đến 30%).
– Chi phí lao động bao gồm lương cơ bản, chi phí chung và chi phí hành chính, cùng với tỷ suất lợi nhuận, được gọi chung là tỷ lệ lao động được tính.
Mặc dù các hợp đồng về thời gian và vật chất có thể tỏ ra có lợi trong nhiều tình huống, nhưng điều quan trọng là phải hiểu được những rủi ro liên quan.
Đối với nhiều chủ sở hữu tài sản, hợp đồng T&M có thể ít được ưa chuộng hơn hợp đồng giá cố định do tổng chi phí không xác định ngay từ đầu dự án. Tuy nhiên, nhiều hợp đồng về thời gian và vật liệu bao gồm các điều khoản “không được vượt quá”, đặt ra mức giá hoặc số giờ lao động tối đa. Các điều khoản này khuyến khích tổng thầu hoàn thành công việc kịp thời và phù hợp với ngân sách, vì việc vượt quá các giới hạn này sẽ ảnh hưởng đến tỷ suất lợi nhuận của họ.
Đối với các nhà thầu, hợp đồng T&M giúp giảm bớt áp lực tạo ra một ước tính hoàn hảo. Vì các dự án xây dựng liên quan đến những rủi ro cố hữu, những biến số không xác định, sự chậm trễ và thay đổi nên hợp đồng về thời gian và vật liệu cho phép các nhà thầu giảm thiểu rủi ro với sự đảm bảo rằng dự án vẫn có lãi bất chấp những trở ngại. Tuy nhiên, tiềm năng lợi nhuận của loại hợp đồng này có thể bị hạn chế hơn.
Đơn giá Hợp đồng
Hợp đồng đơn giá thiết lập một mức giá cố định cho một khía cạnh cụ thể, có thể lặp lại của dự án, được gọi là “đơn vị”.
Ví dụ, một nhà thầu được giao nhiệm vụ xây dựng 10 dặm đường cao tốc có thể ký hợp đồng đơn giá, trong đó mỗi dặm đại diện cho một đơn vị. Nhân công và vật liệu giống nhau được sử dụng cho mỗi dặm và nhà thầu lập hóa đơn cho mỗi đơn vị ở mức giá định trước. Nếu phạm vi của dự án thay đổi, chẳng hạn như nhu cầu xây dựng thêm các đoạn đường cao tốc, nhà thầu chỉ cần lập hóa đơn cho các đơn vị bổ sung sau khi hoàn thành.
Hợp đồng đơn giá đặc biệt hữu ích trong trường hợp số lượng đơn vị công việc cần thiết là không chắc chắn. Ví dụ, trong quá trình chuẩn bị mặt bằng, nhà thầu có thể loại bỏ chất bẩn và hóa đơn cho mỗi yard đất được loại bỏ dưới dạng một đơn vị với chi phí cố định.
Điều quan trọng là đơn giá bao gồm tất cả chi phí của nhà thầu—nhân công, vật liệu, chi phí chung—và bao gồm cả phần tăng thêm lợi nhuận.
Đối với chủ sở hữu tài sản, việc định giá theo đơn vị hợp lý hóa các cuộc đàm phán hợp đồng tổng thể, mặc dù nó có thể che khuất phạm vi dự án hoàn chỉnh. Chủ sở hữu phải biết ước tính gần đúng số lượng căn hộ có khả năng được thanh toán.
Các nhà thầu được hưởng lợi từ việc định giá đơn vị vì nó giảm chi phí hành chính bằng cách thanh toán cho các đơn vị thay vì giờ lao động hoặc vật liệu. Tuy nhiên, các nhà thầu sử dụng đơn giá phải đảm bảo giá của họ bao gồm tất cả các chi phí, bao gồm cả chi phí chung, đồng thời vẫn có lãi.
Các loại hợp đồng xây dựng: Hợp đồng có giá tối đa được đảm bảo (GMP)
Hợp đồng giá tối đa được đảm bảo (GMP) thiết lập giới hạn trên cho chi phí dự án, đặt trách nhiệm lên tổng thầu đối với mọi chi phí vượt quá giới hạn này, dẫn đến giảm tỷ suất lợi nhuận của họ.
Theo hợp đồng GMP, tổng thầu sử dụng bảng giá trị để ước tính chi phí tổng thể của dự án. Ngoài chi phí trực tiếp, nhà thầu còn tính đến chi phí chung và lợi nhuận. Trong thỏa thuận hợp đồng này, tổng thầu sẽ đảm nhận vai trò Giám đốc quản lý rủi ro xây dựng (CMAR), giám sát dự án từ khi bắt đầu đến khi hoàn thành và đối mặt với rủi ro chi tiêu cá nhân vượt quá ngân sách.
Đối với chủ sở hữu tài sản, các dự án GMP mang lại sự đảm bảo chống lại việc vượt ngân sách vì mức giá tối đa được xác định trước trước khi bắt đầu xây dựng. Hơn nữa, hầu hết các hợp đồng GMP đều cấp cho chủ sở hữu quyền xem xét kỹ lưỡng hồ sơ tài chính của nhà thầu, cho phép họ kiểm toán chi phí dự án để đảm bảo tính công bằng.
Đối với các nhà thầu, các dự án GMP thường đơn giản hóa vấn đề vì nhiều chi tiết dự án được giải quyết trước, giảm nhu cầu thay đổi đơn đặt hàng. Tuy nhiên, các nhà thầu gặp phải hai rủi ro đáng kể với hợp đồng GMP: khả năng vượt chi phí và tăng gánh nặng hành chính.
Hợp đồng cộng thêm chi phí
Hợp đồng chi phí cộng thêm sẽ hoàn trả cho các nhà thầu chi phí xây dựng, bao gồm nhân công, vật liệu và thiết bị, cùng với tỷ lệ tăng giá được xác định trước hoặc phí cố định.
Trong các hợp đồng chi phí cộng thêm, cả chi phí trực tiếp và gián tiếp đều được bao gồm, với phần chênh lệch thường được tính bằng tỷ lệ phần trăm cụ thể của tổng chi phí. Chi phí trực tiếp liên quan cụ thể đến dự án (ví dụ: lao động, vật liệu hoặc thiết bị dành riêng cho công việc đó), trong khi chi phí gián tiếp tạo thành chi phí chung cần thiết để duy trì hoạt động kinh doanh (chẳng hạn như bảo hiểm, không gian văn phòng và đăng ký phần mềm).
Mặc dù tất cả các chi phí trực tiếp đều được bao gồm trong hợp đồng chi phí cộng thêm, chi phí gián tiếp thường được hoàn trả theo tỷ lệ phần trăm, với số tiền chính xác thay đổi tùy theo thời gian và phạm vi của dự án. Đáng chú ý, nhà thầu không thể xuất hóa đơn chi phí nếu không có căn cứ. Trước khi bắt đầu dự án, nhà thầu cung cấp cho chủ đầu tư dự toán chi phí và hợp đồng có thể thiết lập một ngưỡng tối đa mà vượt quá ngưỡng đó thì chi phí sẽ không được hoàn trả.
Đối với chủ sở hữu tài sản, các hợp đồng chi phí cộng thêm gây ra một số điều không chắc chắn về tổng chi phí dự án, được giảm nhẹ bằng cách đặt ra mức trần về hoàn trả chi phí. Ngoài ra, một số hợp đồng chi phí cộng thêm nhất định kết hợp các khoản thưởng hoặc khuyến khích thực hiện để thúc đẩy các nhà thầu hoàn thành dự án trước thời hạn và dưới ngân sách.
Đối với các nhà thầu, hợp đồng cộng thêm chi phí làm giảm rủi ro và sự không chắc chắn vì chúng được hoàn trả ngay cả khi giá vật liệu hoặc nhân công tăng. Tuy nhiên, các nhà thầu phải tính toán tỉ mỉ chi phí gián tiếp để đảm bảo rằng lợi nhuận của họ cuối cùng không được sử dụng để trang trải chi phí chung.
Xác định loại hợp đồng xây dựng phù hợp cho dự án của bạn
Không có một hợp đồng xây dựng chung nào phù hợp hoàn hảo với mọi tình huống; mỗi dự án cần phải cân nhắc kỹ lưỡng để lựa chọn loại hợp đồng phù hợp nhất. Tuy nhiên, có những hướng dẫn để hỗ trợ việc lựa chọn hợp đồng phù hợp với một dự án nhất định.
Dưới đây là những cân nhắc chính:
- Hợp đồng trọn gói cho các dự án được xác định rõ:
– Chọn hợp đồng trọn gói khi dự án của bạn có phạm vi công việc được xác định rõ ràng. Giải pháp đơn giản này cho phép các nhà thầu cung cấp ước tính chi phí chính xác.
- Hợp đồng về thời gian và vật liệu cho phạm vi dự án không chắc chắn:
– Khi phạm vi dự án không rõ ràng, hãy xem xét các hợp đồng về thời gian và vật liệu. Các nhà thầu có thể đấu thầu bằng cách sử dụng phương pháp này để giảm thiểu rủi ro liên quan đến các thông số dự án không chắc chắn.
- Đơn giá hợp đồng cho công việc lặp đi lặp lại:
– Đối với các dự án liên quan đến các nhiệm vụ lặp đi lặp lại, hợp đồng đơn giá giúp đơn giản hóa việc định giá và linh hoạt trong việc mở rộng phạm vi dự án.
- Hợp đồng Giá Tối đa được Đảm bảo cho Ngân sách Cố định:
– Nếu dự án của bạn hoạt động với ngân sách cố định, hãy chọn hợp đồng có giá tối đa được đảm bảo. Những hợp đồng này giúp giảm thiểu rủi ro tài chính của chủ sở hữu.
- Hợp đồng cộng thêm chi phí cho các dự án có tính toán không chắc chắn:
– Đối với những dự án có sự không chắc chắn trong việc lập dự toán, hãy xem xét hợp đồng chi phí cộng thêm. Loại hợp đồng này cho phép khởi động dự án nhanh chóng với rủi ro hạn chế cho các nhà thầu.
Cũng có thể sử dụng các loại Hợp đồng xây dựng khác nhau cho các giai đoạn hoặc khía cạnh khác nhau của một dự án lớn hơn, với nhiều hợp đồng có các yếu tố chồng chéo. Ví dụ, các dự án có chi phí cộng thêm thường kết hợp điều khoản giá tối đa.
Bất kể loại hợp đồng đã chọn, hãy xem xét cẩn thận các điều kiện được nêu trong thỏa thuận. Hiểu các điều khoản hợp đồng là một bước quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro tài chính liên quan đến dự án.
Dự án Châu Á Thái Bình Dương – Chuyên gia của bạn về Dịch vụ Quản lý Xây dựng
Asia Pacific Projects, công ty hàng đầu chuyên về dịch vụ quản lý xây dựng toàn diện. Tại các Dự án Châu Á Thái Bình Dương, chúng tôi tự hào về chuyên môn của mình trong việc giải quyết những vấn đề phức tạp của các loại hợp đồng xây dựng khác nhau, đảm bảo rằng các dự án của bạn được thực hiện liền mạch và hiệu quả.
Cam kết hướng đến sự xuất sắc của chúng tôi được thể hiện rõ ở khả năng quản lý một số loại Hợp đồng xây dựng, mỗi loại được điều chỉnh để phù hợp với nhu cầu riêng của các dự án khác nhau. Như đã nêu trong các dịch vụ toàn diện của mình, chúng tôi xử lý thành thạo các Hợp đồng trọn gói, Hợp đồng thời gian và vật liệu, Hợp đồng đơn giá, Hợp đồng giá tối đa được đảm bảo (GMP) và Hợp đồng cộng thêm chi phí.
Để hiểu được bối cảnh đa dạng của các hợp đồng xây dựng và các sắc thái quản lý cần thiết, chúng tôi khuyến khích bạn khám phá trang chuyên dụng của chúng tôi về Quản lý Xây dựng tại https://appmvn.com/construction-management/. Tài nguyên này đi sâu vào chi tiết cụ thể của từng loại hợp đồng, cung cấp thông tin chi tiết về thời điểm và cách thức chúng được áp dụng tốt nhất trong ngành xây dựng.
Với Dự án Châu Á Thái Bình Dương, bạn có thể tin tưởng rằng các dự án xây dựng của bạn nằm trong tay những người có năng lực. Đội ngũ giàu kinh nghiệm của chúng tôi được trang bị để hướng dẫn bạn vượt qua những vấn đề phức tạp của hợp đồng xây dựng, đảm bảo kết quả dự án thành công. Cảm ơn bạn đã coi APPMVN là đối tác trong việc quản lý xây dựng xuất sắc.
Vui lòng gửi thông tin hoặc yêu cầu cần tư vấn cho Asia Pacific Projects qua:
NGUYỄN THỊ HIẾU | Quan hệ địa phương
Số điện thoại: +84 918 331 489
Email: hieu.nguyen@appmvn.com
