Trong lĩnh vực xây dựng, quản lý dự án hiệu quả đồng thời đảm bảo ổn định tài chính là một sự cân bằng mong manh. Chủ dự án hướng tới chất lượng công việc hàng đầu được hoàn thành trong thời gian ngắn nhất có thể và với chi phí thấp nhất. Ngược lại, các nhà thầu luôn cố gắng đạt được khả năng dự đoán và tối đa hóa lợi nhuận. Làm thế nào đạt được trạng thái cân bằng này? Vâng, như thường lệ trong ngành, nó phụ thuộc vào hợp đồng.
Trong khi thương mại xây dựng đưa ra nhiều thỏa thuận hợp đồng khác nhau, hai loại dự án phổ biến là Thời gian và vật liệu so với phí cố định hợp đồng. Bài viết này sẽ làm sáng tỏ và so sánh các loại hợp đồng này, nêu ra những ưu, nhược điểm của cả chủ dự án và nhà thầu.
Mục lục
Hợp đồng phí cố định
Hợp đồng phí cố định, còn được gọi là hợp đồng trọn gói, hoạt động chính xác như người ta mong đợi: chủ sở hữu và tổng thầu thương lượng một khoản phí cố định, cố định để thực hiện một dự án xây dựng cụ thể. Phí này bao gồm tất cả các khía cạnh của dự án, bao gồm chi phí lao động, vật liệu, chênh lệch và chi phí dự phòng.
Mặc dù hợp đồng có phí cố định rất đơn giản nhưng nó có thể gây rủi ro cho các nhà thầu nói chung, những người gặp khó khăn trong việc dự đoán chính xác tổng chi phí hoặc phạm vi của dự án. Tuy nhiên, nếu phạm vi hoặc chi phí của dự án có những thay đổi đáng kể ngoài tầm kiểm soát của nhà thầu thì cả chủ sở hữu và nhà thầu đều có thể thống nhất về lệnh thay đổi, chính thức điều chỉnh phạm vi và chi phí của dự án.
Hợp đồng có phí cố định mang lại lợi ích đáng kể cho nhà thầu, miễn là họ có thể đánh giá chính xác phạm vi công việc ngay từ đầu của dự án.
Hợp đồng thời gian và vật liệu
Một hợp đồng thời gian và vật liệu là sự thoả thuận giữa nhà thầu và chủ đầu tư, trong đó hai bên đồng ý rằng nhà thầu sẽ được chủ đầu tư hoàn trả vật liệu sử dụng trong công trình xây dựng. Ngoài ra, nhà thầu được trả một mức lương cụ thể theo giờ cho lao động, bao gồm cả mức tăng lợi nhuận được xác định trước.
So với hợp đồng có phí cố định, hợp đồng về thời gian và vật liệu liên quan đến việc lưu trữ hồ sơ phức tạp hơn nhưng mang lại sự an toàn cao hơn cho tổng thầu vì họ có thể dựa vào khoản thanh toán cho bất kỳ yêu cầu công việc và vật liệu nào có thể phát sinh trong dự án.
Lợi nhuận thường thấp hơn theo hợp đồng thời gian và vật liệu, nhưng chúng dễ dự đoán hơn so với hợp đồng có phí cố định.
Ưu điểm phí cố định
Hợp đồng có phí cố định mang lại lợi ích cho cả chủ sở hữu và nhà thầu.
Lợi ích cho chủ sở hữu
- Sự đơn giản
Hợp đồng có phí cố định là một trong những hợp đồng đơn giản nhất để hiểu. Hợp đồng nêu rõ chi tiết công việc sẽ thực hiện và tổng số tiền phải trả cho công việc đó.
- Lập ngân sách có thể dự đoán được
Bằng cách cùng đồng ý về tổng chi phí của dự án (không bao gồm bất kỳ yêu cầu thay đổi nào) ngay từ đầu, việc lập ngân sách dự án trở nên đơn giản.
- Dễ dàng tài trợ
Việc thể hiện rõ ràng tổng chi phí của dự án ngay từ đầu giúp chủ sở hữu ít gặp khó khăn hơn trong việc đảm bảo nguồn tài chính. Người cho vay có thể dễ dàng đánh giá số tiền cần thiết để hoàn thành dự án.
Lợi thế cho nhà thầu
- Tiềm năng lợi nhuận
Với thỏa thuận trả trước về tổng số tiền bồi thường, các nhà thầu mang lại kết quả chất lượng cao trong thời gian ngắn hơn sẽ có tiềm năng thu được tỷ suất lợi nhuận đáng kể. Tuy nhiên, việc hiện thực hóa tiềm năng này phụ thuộc vào đánh giá chính xác của nhà thầu về khối lượng công việc của dự án và khả năng thực hiện dự án của họ. Quản lý dự án đặc biệt là rất quan trọng trong một hợp đồng có phí cố định.
- Ít tài liệu và quan liêu hơn
Vì tiền lương không bị ràng buộc với số giờ làm việc trong một dự án nên sẽ có ít yêu cầu quan liêu hơn trong hợp đồng có phí cố định. Điều này giải phóng nhà thầu khỏi những yêu cầu thủ tục giấy tờ thường nặng nề.
Nhược điểm về phí cố định
Mặc dù hợp đồng có phí cố định mang lại những lợi thế đáng kể nhưng chúng cũng có một số hạn chế.
Bất lợi cho chủ sở hữu
- Đàm phán dài hơn
Các hợp đồng có phí cố định được soạn thảo một cách tối ưu bao gồm tất cả các khía cạnh của công việc mà nhà thầu sẽ thực hiện. Do đó, các cuộc đàm phán có thể bị kéo dài khi các bên nỗ lực và xác định chính xác phạm vi của dự án trong hợp đồng.
- Chất lượng công việc
Theo một hợp đồng có phí cố định, trong đó các nhà thầu đặt mục tiêu làm việc nhanh chóng và không tốn kém, sẽ có động cơ tiềm ẩn cho việc thực hiện dưới mức trung bình. Khuyến khích này có thể được giảm thiểu thông qua nhiều cách khác nhau, chẳng hạn như chủ sở hữu kiểm tra thường xuyên, yêu cầu nhà thầu đồng ý giữ lại và/hoặc yêu cầu nhà thầu đăng ký bảo đảm thực hiện.
- Thay đổi bất ngờ
Trong trường hợp có những thay đổi bất ngờ theo hợp đồng có phí cố định, chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm về các chi phí bổ sung, thường là đáng kể. Điều quan trọng là chủ sở hữu phải đánh giá kỹ lưỡng bản chất của dự án trước khi cam kết ký hợp đồng có phí cố định.
Bất lợi cho nhà thầu
- Dự báo không chính xác
Thành công của nhà thầu theo hợp đồng có phí cố định phụ thuộc vào khả năng dự báo chính xác của họ. Nếu nhà thầu đánh giá thấp khối lượng công việc hoặc vật liệu cần thiết cho một dự án, tỷ suất lợi nhuận của họ có thể nhanh chóng biến mất. Hơn nữa, việc không thể thực hiện hợp đồng có thể dẫn đến yêu cầu bồi thường đối với trái phiếu của họ, ảnh hưởng đến triển vọng công việc trong tương lai của nhà thầu và có khả năng dẫn đến phá sản trong những trường hợp nghiêm trọng.
- Tranh chấp phạm vi
Hợp đồng có phí cố định có thể dẫn đến tranh chấp về phạm vi dự án giữa nhà thầu và chủ đầu tư. Chủ sở hữu có thể thúc đẩy công việc bổ sung mà không cần tăng phí tương ứng. Khi ký kết hợp đồng có phí cố định, điều tối quan trọng là ngôn ngữ hợp đồng phải mô tả rõ ràng phạm vi của dự án bằng các điều khoản cụ thể, giúp các nhà thầu tự tin hiểu được mức độ công việc mà họ đồng ý.
Ưu điểm về thời gian và vật liệu
Tương tự như hợp đồng có phí cố định, hợp đồng về thời gian và vật liệu mang lại những lợi thế khác biệt cho cả hai bên liên quan.
Lợi ích cho chủ sở hữu
- Đột phá nhanh hơn
Hợp đồng về thời gian và vật liệu chỉ yêu cầu thỏa thuận về mức giá nhân công và vật liệu chứ không nêu chi tiết cụ thể của công việc. Quá trình đàm phán hợp lý này, so với hợp đồng có phí cố định, cho phép công việc bắt đầu nhanh hơn.
- Uyển chuyển
Hợp đồng về thời gian và vật liệu mang lại cho chủ sở hữu sự linh hoạt đáng kể, cho phép dễ dàng điều chỉnh phạm vi và hướng đi của dự án khi cần thiết. Các hợp đồng này có thể thích ứng cùng với nhu cầu phát triển của dự án.
- Minh bạch
Trong suốt dự án, nhà thầu liên tục cung cấp thông tin chi tiết về công việc đang được thực hiện, theo yêu cầu bồi thường theo hợp đồng thời gian và vật liệu. Báo cáo thường xuyên đảm bảo rằng chủ sở hữu luôn được thông tin đầy đủ về tình trạng của dự án.
Lợi thế cho nhà thầu
- Bảo vệ
Hợp đồng về thời gian và vật liệu cung cấp cho các nhà thầu khả năng dự đoán và bảo mật. Các nhà thầu biết chính xác tỷ suất lợi nhuận cho từng đơn vị công việc được thực hiện trong dự án và tránh tranh chấp về phạm vi.
- Giảm gánh nặng tiền xây dựng
Hợp đồng về thời gian và vật liệu đòi hỏi nhà thầu phải nỗ lực ít hơn trước khi bắt đầu công việc. Bởi vì thù lao không gắn liền với kết quả thực hiện cụ thể nên nhà thầu có thể mất ít thời gian hơn để đánh giá và xác định công việc trong tương lai.
Nhược điểm về thời gian và vật liệu
Một lần nữa, có những lý do tại sao các nhà thầu và chủ sở hữu có thể ủng hộ một cấu trúc hợp đồng khác theo thời gian và vật liệu.
Bất lợi cho chủ sở hữu
- Lập ngân sách mở
Nếu không có tổng chi phí dự án trả trước, chủ sở hữu có thể gặp rủi ro tài chính khi phạm vi dự án mở rộng. Rủi ro này có thể được giảm thiểu phần nào bằng cách đưa điều khoản “Không được vượt quá” vào hợp đồng, thiết lập giới hạn trên đối với khoản thanh toán của chủ sở hữu theo hợp đồng về thời gian và vật liệu.
- Giảm hiệu quả
Theo hợp đồng về thời gian và vật liệu, trong đó thù lao và lợi nhuận của nhà thầu tương ứng với tổng số giờ làm việc, sẽ có xu hướng kéo dài dự án, tích lũy số giờ vượt mức. Điều khoản “Không được vượt quá” đóng vai trò như một biện pháp bảo vệ chống lại việc giảm hiệu quả, nhưng sự tin tưởng giữa chủ sở hữu và nhà thầu là rất quan trọng trong các dự án về thời gian và vật liệu.
Bất lợi cho nhà thầu
- Theo dõi chi phí nặng nề
Các nhà thầu phải tham gia theo dõi chi phí chi tiết để đảm bảo rằng tất cả công việc và vật liệu trong dự án đều được hạch toán và nộp cho chủ đầu tư. Quá trình theo dõi tỉ mỉ này có thể gây choáng ngợp cho những người không quen với nó.
- Quản lý kỳ vọng
Do mối liên hệ ít hơn giữa đền bù, lợi nhuận và việc thực hiện dự án cụ thể, cùng với khả năng thay đổi phạm vi hoặc những điều không chắc chắn trong hợp đồng về thời gian và vật liệu, việc quản lý kỳ vọng của chủ sở hữu có thể là thách thức đối với các nhà thầu. Giao tiếp rõ ràng và nhất quán là điều cần thiết khi hoạt động theo hợp đồng thời gian và vật liệu.
Phạm vi: La bàn hợp đồng
Xem xét những ưu điểm và nhược điểm của Hợp đồng Thời gian và Vật liệu so với Hợp đồng Phí cố định, một yếu tố bổ sung và quan trọng trong việc lựa chọn giữa một khoản phí cố định và hợp đồng thời gian và vật liệu là phạm vi của dự án cụ thể.
Hợp đồng có phí cố định thường phù hợp nhất cho một dự án có phạm vi rõ ràng và có thể xác định được, chẳng hạn như thiết kế-xây dựng cho một ngôi nhà mới trên một lô đất đã có sẵn. Ngược lại, hợp đồng về thời gian và vật liệu thường được sử dụng khi phạm vi ít được biết đến hoặc hoàn toàn không được biết đến, như trong trường hợp khắc phục sau thảm họa thiên nhiên.
Khi quyết định giữa Thời gian, Vật liệu và Hợp đồng Phí cố định, chủ sở hữu và nhà thầu phải đánh giá cẩn thận dự án cụ thể hiện có để tránh tranh chấp khi công việc đã bắt đầu.
Asia Pacific Projects: Đối tác đáng tin cậy của bạn trong quản lý xây dựng
Asia Pacific Projects, nơi sự xuất sắc đáp ứng hiệu quả trong dịch vụ quản lý xây dựng. Tại APPMVN, chúng tôi chuyên cung cấp các giải pháp hàng đầu cho các dự án xây dựng của bạn, đảm bảo thực hiện liền mạch và thành công từ khi bắt đầu đến khi hoàn thành. Thông qua cách tiếp cận toàn diện, chúng tôi ưu tiên sự hài lòng của khách hàng, cung cấp một loạt các dịch vụ được thiết kế để đáp ứng nhu cầu riêng biệt của từng dự án.
Trong một ngành mà độ chính xác và tầm nhìn xa là tối quan trọng, việc hiểu rõ các sắc thái của các loại hợp đồng khác nhau là điều cần thiết. Asia Pacific Projects nhận ra tầm quan trọng của kiến thức này và mời bạn tìm hiểu sâu hơn về chủ đề này bằng cách khám phá những hiểu biết sâu sắc của chúng tôi về hợp đồng Thời gian và Vật liệu so với hợp đồng Phí cố định. Với sự quan tâm sâu sắc đến những ưu điểm, nhược điểm và yếu tố quan trọng của phạm vi dự án, Asia Pacific Projects đóng vai trò là người hướng dẫn đáng tin cậy của bạn trong việc giải quyết sự phức tạp của quản lý xây dựng. Hãy tin tưởng chúng tôi sẽ trở thành đối tác chiến lược của bạn, mang đến sự giao tiếp rõ ràng, minh bạch và hiệu quả trong suốt hành trình xây dựng của bạn.
Hãy chọn APPMVN để có trải nghiệm quản lý xây dựng kết hợp kiến thức chuyên môn trong ngành với cam kết mang lại thành công cho bạn.
Vui lòng gửi thông tin hoặc yêu cầu cần tư vấn cho Asia Pacific Projects qua:
NGUYỄN THỊ HIẾU | Quan hệ địa phương
Số điện thoại: +84 918 331 489
Email: hieu.nguyen@appmvn.com
